Sie planen etwas zu bauen? Dann können Sie sich hier informieren, ob Ihr Bauvorhaben bewilligungspflichtig, meldepflichtig oder frei ist.
Die NÖ Bauordnung unterscheidet zwischen
- bewilligungs- und meldefreien Vorhaben (§17)
- meldepflichtigen Vorhaben (§16)
- bewilligungspflichtigen Vorhaben im vereinfachten Verfahren (§15)
- bewilligungspflichtigen Verfahren (§14)
Weiterführende Informationen auf der Seite Grundstücksteilungen.
Hier geht es zu den Formularen von A-Z.
bewilligungs- und meldefreie Vorhaben (§ 17):
Folgende Arbeiten bzw. Änderungen an Bauwerken können Sie umsetzen, ohne dies bei der Baubehörde bekannt geben zu müssen:
- die Herstellung von Anschlussleitungen;
- die Herstellung von Schwimmteichen, Naturpools und Gartenteichen mit natürlicher Randgestaltung ohne Veränderung des umliegenden Geländes mit einer Wasserfläche von nicht mehr als 200 m², die Auf- oder Herstellung von Schwimmbecken und sonstigen Wasserbecken und -behältern (Zisternen und dgl.) mit einem Fassungsvermögen von nicht mehr als 50 m3 inklusive der erforderlichen technischen Anlagen und Schächte, Schwimmbeckenabdeckungen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,5 m und Brunnen;
- die Instandsetzung von Bauwerken, wenn
- die Konstruktionsart beibehalten sowie
- Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden;
- der Austausch von Türen und Fenstern einschließlich vertikaler bodengerichteter Fensterflächenvergrößerungen, sofern sich der Austausch und die Vergrößerung nicht erheblich auf die von allgemein zugänglichen Bereichen wahrnehmbare äußere Gestalt des Bauwerks auswirken;
- Abänderungen im Inneren des Gebäudes, die nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen; Maßnahmen zur kontrollierten Wohnraumlüftung in Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen sowie Einzelanlagen, bei denen die Lüftungsleitungen von der jeweiligen Nutzungseinheit unmittelbar ins Freie geführt werden;
- die Anbringung der nach § 66 der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194/1994 in der Fassung BGBl. I Nr. 150/2024, notwendigen Geschäftsbezeichnungen an Betriebsstätten, ausgenommen jener Maßnahmen für Werbezwecke, für die, aufgrund einer Schutzzone und erhaltungswürdigen Altortgebiet, eine Bewilligungspflicht gemäß § 15 gegeben ist;
- die Herstellung von vertikalen Sonnenschutzeinrichtungen (Außenjalousien, Rollläden und dgl.) und horizontal wirkenden, flächigen Sonnenschutzeinrichtungen (Markisen, Sonnensegel und dgl.) bis 50 m² überbaute Fläche sowie deren Anbringung an Bauwerken, sofern sie nicht einer Bewilligungspflicht gemäß § 15 aufgrund der Lage in einer Schutzzone und erhaltungswürdigen Altortgebiet unterliegen;
- die Aufstellung von Wärmetauschern für die Fernwärmeversorgung sowie die Errichtung, der Austausch und die Entfernung von Klimaanlagen und von Wärmepumpen jeweils mit einer Nennleistung von nicht mehr als 70 kW, ausgenommen jeweils jener, für die, aufgrund einer Schutzzone und erhaltungswürdigen Altortgebiet, eine Bewilligungspflicht gegeben ist oder jener Klimaanlagen, die meldepflichtig sind;
- die Aufstellung jeweils einer Gartenhütte und eines Gewächshauses mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m außerhalb von Schutzzonen und außerhalb des vorderen Bauwichs bei Wohngebäuden pro Wohnung mit zugeordneter Gartenfläche, ausgenommen im Bauland-Sondergebiet;
- die Aufstellung von begehbaren Folientunnels und sonstigen Schutz- und Stützvorrichtungen, jeweils für Pflanzen im Grünland, für Zwecke der Land- und Forstwirtschaft oder der Gärtnerei;
- die eingeschossige Aufstellung von nicht konditionierten Containern zu Lagerzwecken mit einem maximalen Volumen von insgesamt 260 m³ im Bauland-Betriebsgebiet, Bauland-Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet, Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet;
- die Errichtung und Aufstellung von Hochständen, Gartengrillern, Hochbeeten, Spiel- und Sportgeräten, freistehenden Rankgerüsten außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten (Bewilligungspflicht gemäß § 15), Marterln, Grabsteinen und Brauchtumseinrichtungen (z. B. Maibäume, Weihnachtsbäume);
- die Aufstellung oder Anbringung von Werbe- und Ankündigungseinrichtungen von Wählergruppen, die sich an der Wahlwerbung für
- die Wahl zu einem allgemeinen Vertretungskörper oder zu den satzungsgebenden Organen einer gesetzlichen beruflichen Vertretung oder
- die Wahl des Bundespräsidenten oder
- Volksabstimmungen, Volksbegehren oder Volksbefragungen auf Grund landes- oder bundesgesetzlicher Vorschriften
- beteiligen, innerhalb von 6 Wochen vor bis spätestens 2 Wochen nach dem Wahltag oder dem Tag der Volksabstimmung, der Volksbefragung oder des Volksbegehrens;
- die Aufstellung von Zelten oder ähnlichen mobilen Einrichtungen (z. B. Freiluftbühnen u. dgl.) mit den Eignungsvoraussetzungen im Sinn des § 10 Abs. 2 Z 3 des NÖ Veranstaltungsgesetzes, LGBl. 7070, für die keine Bewilligung nach dem NÖ Veranstaltungsgesetz erforderlich ist, Betriebsanlagen bzw. technischen Geräten für Volksvergnügungen (z. B. Schaukeln, Riesenräder, Hochschaubahnen u. dgl.), jeweils mit einer Bestandsdauer bis zu 30 Tagen;
- die temporäre Aufstellung von Verkaufsständen, Lager- und Verkaufscontainern für Waren der Pyrotechnik, wenn sie gewerberechtlichen Vorschriften unterliegen, weiters von Musterhütten auf hiezu behördlich genehmigten Flächen in Baumärkten sowie die dauerhafte Aufstellung von Marktständen auf Flächen, die einer Marktordnung im Sinne des § 293 Gewerbeordnung 1994 in der geltenden Fassung unterliegen;
- die Aufstellung von Mobilheimen auf Campingplätzen (§ 20 Abs. 2 Z 10 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung), soweit dies nach anderen NÖ Landesvorschriften zulässig ist;
- die Aufstellung von Photovoltaikanlagen oder deren Anbringung auf Bauwerken, soweit sie nicht im Grünland oder in Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten liegen und somit einer Bewilligungspflicht gemäß § 15 unterliegen, die Aufstellung von thermischen Solaranlagen oder deren Anbringung an Bauwerken sowie von TV-Satellitenanlagen oder deren Anbringung an Bauwerken, soweit sie nicht in Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten liegen und somit einer Bewilligungspflicht gemäß § 15 unterliegen, weiters die Aufstellung von Batteriespeichern;
- die Aufstellung und der Austausch von Maschinen oder Geräten in baulicher Verbindung mit Bauwerken sowie die Aufstellung von medizinisch-technischen Geräten (z. B. Röntgengeräten);
- die Lagerung von Brennholz für ein auf demselben Grundstück bestehendes Gebäude und von land- und forstwirtschaftlichen Produkten auf Grundstücken mit der Flächenwidmung Grünland-Land- und Forstwirtschaft sowie Grünland-Freihalteflächen;
- die temporäre Herstellung von Wetterschutzeinrichtungen in Gastgärten, wenn sie einer Prüfung in einem gewerberechtlichen Verfahren unterliegen;
- Trockensteinmauern aus Naturstein mit regionaltypischem Erscheinungsbild, auf Grundstücken im Grünland, die tatsächlich landwirtschaftlich verwendet werden;
- Treppenschrägaufzüge innerhalb einer Wohnung;
- die Errichtung baulicher Anlagen in Zusammenhang mit der Bereitstellung öffentlicher Kommunikationsnetze (wie z. B. Fernleitungen, Leitungsrohre, Kontrollkammern, Einstiegsschächte, Verteilerkästen und Antennenanlagen), ausgenommen Masten;
- die Errichtung und Aufstellung von Wartehäuschen und Telefonzellen;
- die kleinräumige Veränderung der Höhenlage des Geländes in einem Ausmaß von zusammenhängend höchstens 20 m² außerhalb des Bauwichs, bei der die vor der Veränderung bestehende Höhenlage des Geländes auch nachträglich feststellbar ist (z. B. lokale Anschüttung oder Abgrabung);
- die Herstellung von teichbautechnischen Anlagen (z. B. Dämme, Stauanlagen, Becken, Mönche, Wartungsstege), ausgenommen Gebäude:
- die befristete Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken im Katastrophenfall für die Dauer ihres Bedarfs;
- erforderliche Baustelleneinrichtungen (Lagercontainer, Werkzeugcontainer, Baubüro, Sanitärcontainer, Pausenräume und dgl.) für den notwendigen Zeitraum der Bauführung.
Meldepflichtige Vorhaben (§ 16):
Folgende Vorhaben sind der Baubehörde innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung des Vorhabens schriftlich zu melden:
- die Errichtung, ortsfeste Aufstellung, der Austausch und die Entfernung von Klimaanlagen, Wärmepumpen und Heizungsanlagen mit elektrischer Widerstandsheizung jeweils mit einer Nennleistung von mehr als 70 kW in oder in baulicher Verbindung mit Gebäuden, ausgenommen jene Anlagen, für die, aufgrund einer Schutzzone und erhaltungswürdigen Altortgebiet, eine Bewilligungspflicht gemäß § 15 gegeben ist;
- die Errichtung von Klimaanlagen mit einer Nennleistung von jeweils mehr als 12 kW auf Bauwerken;
- die Aufstellung von Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 50 kW, welche an eine über Dach geführte Abgasanlage angeschlossen sind, sowie der Austausch solcher Heizkessel, wenn dabei der eingesetzte Brennstoff und die Bauart verändert werden;
- der Austausch von Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 400 kW, wenn der eingesetzte Brennstoff und die Bauart gleich bleiben, die Nennwärmeleistung gleich oder geringer ist und die Art der Abgasführung beibehalten wird;
- die Änderung des Brennstoffs eines Heizkessels;
- die Aufstellung von Öfen;
- der Abbruch von Bauwerken, soweit sie nicht der Bewilligungspflicht gemäß § 14 oder § 15 fallen;
- die Herstellung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge, sofern sie gemäß § 64 Abs. 3 bis 8 erforderlich sind;
- die Herstellung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge mit einer Ladeleistung von mehr als 22 kW in Garagen und Parkdecks, ausgenommen Ladepunkte in ebenerdigen eingeschoßigen Garagen mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 250 m²;
- die Herstellung von Hauskanälen;
- die Sanierung von Fassaden einschließlich der Änderung von Fassadensystemen, sofern sie nicht einer Bewilligungspflicht gemäß § 15 aufgrund der Lage in einer Schutzzone und erhaltungswürdigen Altortgebiet unterliegen.
Der Meldung für ein Vorhaben sind eine Darstellung und eine Beschreibung anzuschließen, die es ermöglichen das Vorhaben ausreichend zu beurteilen.
Der Meldung für die Aufstellung von Heizkesseln ist eine Bescheinigung über die fachgerechte Aufstellung, die sich bei Heizkesseln mit automatischer Beschickung mit festen Brennstoffen auf die gesamte Anlage (samt Brennstofftransporteinrichtung) zu erstrecken hat, sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Heizkessel beizulegen. Diese sind von befugten Fachleuten auszustellen.
Die Meldung für das Aufstellen von Öfen hat ein befugter Fachmann an die Baubehörde unter Anschluss des Befundes über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Ofen zu erstatten.
Der Meldung für die Herstellung von Ladepunkten und Ladestationen für beschleunigtes Laden von E-Fahrzeugen ist ein Elektroprüfbericht anzuschließen.
bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren (§ 15):
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung im vereinfachten Verfahren:
- die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen, wenn hiedurch
- Festlegungen im Flächenwidmungsplan,
- Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
- der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,
- der Spielplatzbedarf,
- die Festigkeit und Standsicherheit,
- der Brandschutz,
- die Barrierefreiheit,
- die Belichtung,
- die Trockenheit,
- der Schallschutz oder
- der Wärmeschutz betroffen werden könnten;
- die Ableitung oder Versickerung von Niederschlagswässern ohne bauliche Anlagen in Ortsbereichen;
- die regelmäßige Verwendung eines Grundstücks oder -teils im Bauland als Stellplatz für Fahrzeuge oder Anhänger oder die Herstellung und Veränderung von Grundstücksein- und -ausfahrten im Bauland;
- die Verwendung eines Grundstücks als Lagerplatz für Material aller Art, ausgenommen Abfälle gemäß § 3 Z 1 des NÖ Abfallwirtschaftsgesetzes 1992, LGBl. 8240, über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten;
- die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab einem Ausmaß von insgesamt 1000 Liter außerhalb gewerblicher Betriebsanlagen;
- die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden (z. B. Beheizung bisher unbeheizter oder nur geringfügig temperierter Räume);
- die temporäre Aufstellung von nicht ortsfesten Tierunterständen mit einer überbauten Fläche von insgesamt nicht mehr als 50 m² oder von mobilen Geflügelställen jeweils auf demselben Grundstück;
- die Aufstellung einer Photovoltaikanlage mit einer Engpassleistung von mehr als 100 kW (ausgenommen auf Bauwerken) im Grünland im Hinblick auf die Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan;
- die Errichtung eines eigenständigen Bauwerks mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
- die Errichtung einer Einfriedung mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m oder einer oberirdischen baulichen Anlage, deren Verwendung der eines Gebäudes gleicht, mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
- die Abänderung eines Bauwerks, wenn der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
- die Aufstellung und der Austausch eines Heizkessels – ausgenommen jener, die nach § 16 Abs. 1 Z 3 und 3a meldepflichtig sind – mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 400 kW einschließlich einer allfälligen automatischen Brennstoffbeschickung;
- Vorhaben in Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten sowie in Gebieten, in denen zu diesem Zweck eine Bausperre gilt:
- a) der Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen soweit sie nicht unter die Bewilligungspflicht gemäß § 14 fallen;
- b) an von allgemein zugänglichen Bereichen einsehbaren Flächen und Gebäudeteilen jeweils im Hinblick auf den Schutz des Ortsbildes (§ 56)
- aa) die Aufstellung und der Austausch von thermischen Solaranlagen, Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen oder deren Anbringung an Bauwerken;
- bb) die Anbringung von TV-Satellitenantennen und von Klimaanlagen;
- cc) die Aufstellung von freistehenden Rankgerüsten;
- c) die Änderung im Bereich der Fassadengestaltung (z. B. der Austausch von Fenstern, die Farbgebung, Maßnahmen für Werbezwecke, Sonnenschutzeinrichtungen) oder der Gestaltung der Dächer.
Für Vorhaben nach § 15 gilt:
Dem Antrag auf Baubewilligung sind zumindest Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes einfach, eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung und für die Aufstellung oder der Austausch eines Heizkessels nach § 15 Z 12 überdies ein Typenprüfbericht anzuschließen.
Ist bei einem Vorhaben nach § 15 Z 6 (nachträgliche oder geänderte Konditionierung) die Vorlage eines Energieausweises oder eines Nachweises über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme erforderlich, ist dem Antrag der Energieausweis bzw. der Nachweis in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§ 14):
Soweit diese nicht unter § 15 fallen, bedürfen nachstehende Vorhaben einer Baubewilligung:
- Neu- und Zubauten von Gebäuden;
- die Errichtung von baulichen Anlagen;
- die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt werden könnte;
- die wesentliche Änderung von Seveso-Betrieben sowie die Änderung des Verwendungszwecks von bestehenden Bauwerken und Anlagen, wodurch ein Seveso-Betrieb entsteht;
- die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl der Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Änderungen jeweils innerhalb des angemessenen Sicherheitsabstandes eines Seveso-Betriebes, wenn dies eine neue Entwicklung in der Nachbarschaft eines Seveso-Betriebes darstellt und die Standortwahl oder die Entwicklung das Risiko eines schweren Unfalls vergrößern oder die Folgen eines solchen Unfalls verschlimmern könnte;
- die Aufstellung und der Austausch von:
- a) Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
- b) Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
- c) Blockheizkraftwerken, die keiner elektrizitäts- oder gewerberechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, sofern sie der Raumheizung von Gebäuden, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, dienen,
- sowie die Abänderung von:
- d) Feuerungsanlagen nach lit. b, wenn dadurch die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder der Brandschutz verletzt werden könnten,
- e) mittelgroßen Feuerungsanlagen, sofern sie sich auf die anzuwendenden Emissionsgrenzwerte auswirken könnte;
- die Veränderung der Höhenlage des Geländes und die Herstellung des verordneten Bezugsniveaus ausgenommen im Fall des § 12a Abs. 1 jeweils auf einem Grundstück im Bauland und im Grünland-Kleingarten sowie die Erhöhung und Abänderung des Bezugsniveaus auf einem Grundstück im Bauland;
- die Aufstellung von Windkraftanlagen, die keiner elektrizitätsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, oder deren Anbringung an Bauwerken;
- der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten.
Führt die Vorprüfung zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn nachweislich vom geplanten, bewilligungspflichtigen, Vorhaben zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche findet nicht statt.
Unter nachstehenden Bedingungen hat die nachweisliche Information zu entfallen:
1.) für folgende Vorhaben:
- Vorhaben, deren Bewilligungspflicht auf einem möglichen Widerspruch zum Ortsbild beruht,
- Vorhaben, die von der Grenze des Baugrundstücks mehr als 10 m entfernt sind, sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können,
- Vorhaben im Sinn des vereinfachten Bewilligungsverfahrens, ausgenommen die Abänderung eines Bauwerks
sowie
2.) bei allen sonstigen bewilligungspflichtigen Vorhaben gegenüber jenen Nachbarn,
- deren Parteistellung ausgeschlossen ist,
- Eigentümer von Grundstücken im Grünland, wenn für diese Grundstücke noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde;
- Nachbarn, die einem Vorhaben unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verzicht der Parteistellung nachweislich auf den Planunterlagen zugestimmt haben;
- deren Grundstücksgrenze vom Bauvorhaben mehr als 10 m entfernt ist, sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können.
Grundstücksteilung
Im Zuge der Errichtung eines Bauwerks ist es oft erforderlich, dass ein größeres Grundstück geteilt wird oder auch kleinere Grundstücke zusammengelegt werden müssen. Somit werden ein oder mehrere Bauplätze geschaffen. Dieses Verfahren stellt eine Vorfrage zum baubehördlichen Bewilligungsverfahren dar und muss abgeschlossen sein, bevor (!) ein Baubescheid erlassen wird!
Die Änderung von Grundstücksgrenzen muss der Baubehörde schriftlich unter Beifügung eines von einem Vermessungsbefugten (Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten) verfassten Teilungsplans angezeigt werden. (Vermessung)
